ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (หรือเรียกว่า ‘ทรัสต์’) ที่ระดับ ‘A-‘ ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต ‘Stable’ หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์คุณภาพดีของทรัสต์ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในเขตกรุงเทพมหานคร ตลอดจนกระแสเงินสดที่ค่อนข้างสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าตามสัญญาและระดับหนี้สินที่ต่ำ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนบางส่วนจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์ของทรัสต์ซึ่งมีเพียง 2 แห่งและความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าอาจจะไม่ต่อสัญญาเช่า

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

สินทรัพย์คุณภาพดีซึ่งอยู่ในทำเลที่ดี

     สินทรัพย์ของทรัสต์ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน 2 แห่ง ได้แก่ 'Exchange Tower' และ 'Mercury Tower'โดยทั้งสองอาคารมีพื้นที่ให้เช่ารวม 67,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ทรัสต์ลงทุนใน Exchange Tower  ผ่านการถือหุ้น 99% ใน บริษัท เอกเชน ทาวเวอร์ จำกัด รวมทั้งยังลงทุนโดยตรงในสิทธิการเช่า Mercury Tower โดยมีระยะเวลาเช่า 19 ปีระหว่างปี 2559-2578

      อาคารทั้งสองแห่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอซึ่งตั้งอยู่ในศูนย์กลางธุรกิจและมีทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS โดย Exchange Tower สร้างแล้วเสร็จในปี 2547 และ Mercury Tower สร้างแล้วเสร็จในปี 2554 อาคารทั้งสองแห่งมีการบำรุงรักษาที่ดีซึ่งทำให้อาคารยังคงอยู่ในสภาพที่ดีและได้รับค่าเช่าในอัตราที่สูง Exchange Tower มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน และ Mercury Tower มีอัตราอยู่ที่ 950 บาท/ตร.ม./เดือนในปี 2561 เปรียบเทียบกับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอซึ่งอยู่ที่ 926 บาท/ตร.ม./เดือนในช่วงเวลาเดียวกัน

กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ

     ทริสเรทติ้งคาดว่าอาคารทั้งสองแห่งจะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอให้แก่ทรัสต์ในช่วง 2 ปีข้างหน้า โดยทั้งสองอาคารมีอัตราการให้เช่าที่สูงโดยอยู่ในระดับที่มากกว่า 90% สำหรับ Exchange Tower และ 89% สำหรับ Mercury Tower ในช่วงปี 2559-2560 ทั้งนี้ อัตราการให้เช่าปรับตัวสูงขึ้นโดย Exchange Tower ปรับขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 98%-99% และ Mercury Tower ปรับขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 95%-96% ในช่วงปี 2561 ถึงช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ในขณะที่อัตราการให้เช่าของตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าอยู่ที่ระดับ 93% ในช่วงเวลาเดียวกัน นอกจากนี้ ในช่วงปี 2559-2561 ทรัสต์ยังสามารถปรับปรุงอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้อีกโดยสำหรับ Exchange Tower นั้นปรับเพิ่มขึ้นปีละ 5% และสำหรับ Mercury Tower  ก็ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 2%

     ทริสเรทติ้ง คาดว่า ทรัสต์จะมีรายได้เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ ทั้งนี้ จากการมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพดีและภาวะตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าที่ดีทำให้คาดว่าอาคารทั้งสองแห่งจะสามารถรักษาอัตราการให้เช่าที่มากเกินกว่า 90% และมีอัตราค่าเช่าเติบโตขึ้นปีละ 2% ในช่วงปี 2562-2564 ได้ อนึ่ง ภายใต้สมฐานขั้นพื้นฐานของทริสเรทติ้ง ทรัสต์น่าจะมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ประมาณ 500-600 ล้านบาทต่อปีและน่าจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานอยู่ที่ประมาณ 400 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564

ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์

     ทริสเรทติ้งประเมินว่าสินทรัพย์ของทรัสต์มีการกระจุกตัวค่อนข้างสูงทั้งในแง่ของจำนวนอาคารและในแง่ของผู้เช่า รายได้จาก Exchange Tower มีสัดส่วนคิดเป็น 63% ของรายได้รวมจากค่าเช่าและบริการของทรัสต์และส่วนที่เหลือเป็นรายได้จาก Mercury Tower จะเห็นได้ว่าผลการดำเนินงานของทรัสต์พึ่งพารายได้จากอาคารสำนักงานทั้งสองแห่งเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ก็มีการทำประกันภัยคุ้มครองความเสี่ยงภัยทรัพย์สินและประกันภัยธุรกิจหยุดชะงักสำหรับอาคารทั้งสองแห่งเพื่อช่วยลดความเสี่ยงลงบางส่วน

    นอกจากนี้ ทรัสต์ยังมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าในระดับหนึ่งอีกด้วย ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายแรกเช่าพื้นที่คิดเป็น 47% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดใน Exchange Tower และ 54% ใน Mercury Tower ในปี 2561 อย่างไรก็ตาม ไม่มีผู้เช่ารายใดที่เช่าพื้นที่เกินกว่า 5% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดของทรัสต์

ความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าไม่ต่ออายุสัญญา

     ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์มีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ด้วยเช่นกัน โดยผู้เช่าส่วนใหญ่ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาคราวละ 3 ปี ในการนี้ พื้นที่เช่าประมาณ 23% จะหมดสัญญาในปี 2562 อีก 25% จะหมดสัญญาในปี 2563 ในขณะที่ 46% จะหมดสัญญาในปี 2564 และ 6% จะหมดสัญญาในปี 2565 โดยในปี 2564 จะมีพื้นที่เช่าหมดสัญญามากที่สุดเนื่องจากสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายจะหมดอายุลงพร้อมกันในปีดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ผู้บริหารของทรัสต์ก็เชื่อว่าผู้เช่าส่วนใหญ่น่าจะต่ออายุสัญญาเช่าเนื่องจากค่าใช้จ่ายในการย้ายสำนักงานนั้นค่อนข้างสูง อีกทั้งเมื่อไม่นานมานี้ก็มีผู้เช่ารายใหญ่หลายรายได้ลงทุนปรับปรุงสำนักงานใหม่ไปแล้วอีกด้วย

     โดยปกติแล้ว ผู้จัดการทรัสต์จะมีการเจรจาเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับผู้เช่าล่วงหน้าเป็นเวลาประมาณ 6 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุลง ซึ่งทำให้ทรัสต์มีเวลาเพียงพอในการหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่จะไม่ต่อสัญญา ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมา ทรัสต์มีผลงานในการหาผู้เช่ารายใหม่ได้ภายใน 6 เดือนเพื่อทดแทนผู้เช่ารายเดิมคือทรูฟิตเนสซึ่งไม่ได้แจ้งการไม่ต่อสัญญาเช่าล่วงหน้าแก่ทรัสต์ อนึ่ง ทรูฟิตเนสเคยเช่าพื้นที่ขนาด 4,639 ตร.ม. ใน Exchange Tower ซึ่งคิดเป็น 11% ของพื้นที่เช่าของอาคารดังกล่าวและคิดเป็น 7% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ ทั้งนี้ ในกรณีดังกล่าวทรัสต์สามารถหาผู้เช่ารายใหม่จำนวน 3 รายมาเช่าพื้นที่ดังกล่าวทดแทนได้ภายใน 6 เดือนและด้วยอัตราค่าเช่าที่ดีกว่าเดิม

มีภาระหนี้อยู่ในระดับต่ำ

     ทริสเรทติ้ง คาดหวังว่า ทรัสต์จะยังคงรักษานโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังต่อไป โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์คงอยู่ที่ระดับ 20%-21% มาตั้งแต่ช่วงปี 2561 จนถึงครึ่งแรกของปี 2562 ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับ 2.8 เท่าในปี 2561 และ 2.6 เท่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ภายใต้ประมาณการกรณีฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์น่าจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 30% ในช่วงปี 2562-2564 แม้ว่าทรัสต์จะมีแผนในการซื้อสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเติมก็ตาม ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายก็น่าจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 3 เท่าด้วยเช่นกัน

     ในเงื่อนไขของเงินกู้ยืมจากธนาคารมีข้อกำหนดให้ทรัสต์ต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนไม่ให้เกิน 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายไม่ให้เกินกว่า 6 เท่า โดย ณ เดือนมิถุนายน 2562 ทรัสต์มีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับ 23% และมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับ 3.4 เท่า ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์จะสามารถปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดดังกล่าวได้โดยไม่มีปัญหา

สภาพคล่องที่เพียงพอ

     ทริสเรทติ้ง มองว่า ทรัสต์มีสภาพคล่องที่เพียงพอ โดยแหล่งสภาพคล่องของทรัสต์ประกอบไปด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดประมาณ 500 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมที่มีกับสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 110 ล้านบาท ทรัสต์มีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับ 20% และมีอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ในระดับ 6-7 เท่าในช่วงปี 2560-2561 ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์จะอยู่ที่ประมาณ 400 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ในระดับ 25%-26% ทั้งนี้ ทรัสต์ไม่มีเงินกู้ยืมที่จะครบกำหนดชำระในช่วงปี 2562-2563 แต่เงินกู้ยืมจากธนาคารจำนวน 2 พันล้านบาทจะครบกำหนดชำระทั้งจำนวนในปี 2564 ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าการมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอน่าจะช่วยให้ทรัสต์สามารถหาแหล่งเงินกู้เพื่อชำระคืนหนี้เงินกู้ที่จะครบกำหนดดังกล่าวได้

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

• • ภายใต้สมมติฐานกรณีฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราค่าเช่าของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งจะเติบโตปีละ 2% ในช่วงปี 2562-2564
• • Exchange Tower จะมีอัตราการให้เช่าพื้นที่ที่ระดับ 95%-98% และ Mercury Tower จะมีอัตราการให้เช่าพื้นที่ที่ระดับ 92%-95% ในช่วงปี 2562-2564
• • อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของทรัสต์จะอยู่ที่ระดับประมาณ 59% ในช่วงปี 2562-2564
• • เงินลงทุนจะอยู่ที่ระดับประมาณ 30 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564

แนวโน้มอันดับเครดิต

      แนวโน้มอันดับเครดิต 'Stable' หรือ 'คงที่' สะท้อนความคาดหมายของทริสเรทติ้งว่าสินทรัพย์ของทรัสต์จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ โดยที่ทรัสต์จะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับไม่เกิน 30% และจะมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับไม่เกิน 3.5 เท่าเป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่อง

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

      ทริสเรทติ้ง อาจปรับลดอันดับเครดิตลงหากทรัสต์มีการซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงโดยใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่า 30% และ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มสูงเกินกว่า 4 เท่า นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังอาจปรับลดอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานของทรัสต์ถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญซึ่งอาจเกิดจากภาวะตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าที่แย่ลงอีกด้วย ในทางตรงกันข้าม ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นหากทรัสต์สามารถเพิ่มขนาดของสินทรัพย์และกระจายฐานสินทรัพย์ได้อย่างมีสาระสำคัญในขณะที่ยังคงรักษาสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับปัจจุบันเอาไว้ได้

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป,  26 กรกฎาคม 2562

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561

- กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์, 12 ตุลาคม 2559

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME)

อันดับเครดิตองค์กร: A-

แนวโน้มอันดับเครดิต: Stable

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com

        ติดต่อ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.  โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

     บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

       ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html

******************************************

กด Like - Share  เพจ Corehoon-Power Time เพื่อติดตามเคล็ดลับ ข่าวสาร เทรนด์ และบทวิเคราะห์ดีๆ อัพเดตทุกวัน คัดสรรมาเพื่อท่านนักลงทุนโดยเฉพาะ

 Click Donate Support Web