China’s property slump is far from bottoming. But Beijing is prioritizing tech growth
ภาวะตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์ในจีนยังไม่ถึงจุดต่ำสุด แต่ปักกิ่งกำลังให้ความสำคัญกับการเติบโตของเทคโนโลยี
CNBC China Economy : Evelyn Cheng @in/evelyn-cheng-53b23624 @chengevelyn
จุดสำคัญ
ผู้กำหนดนโยบายของจีนน่าจะให้ความสำคัญกับการพัฒนาด้านเทคโนโลยีมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความตึงเครียดกับสหรัฐฯ ที่กำลังเพิ่มมากขึ้น
'รัฐบาลเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังถึงจุดต่ำสุดแล้ว' จูหนิง ผู้เขียนหนังสือ 'China’s Guaranteed Bubble' กล่าว
แต่เขาเชื่อว่า 'มันเป็นกระบวนการที่ค่อยเป็นค่อยไปและอาจใช้เวลานานกว่าจะถึงจุดต่ำสุด'
A new residential complex under construction in Hangzhou, Zhejiang Province, China on October 20, 2025.
Cfoto | Future Publishing | Getty Images
ปักกิ่ง นักวิเคราะห์กล่าวกับ CNBC ว่าผู้กำหนดนโยบายของจีนไม่น่าจะสามารถช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศที่กำลังดิ้นรนได้ แม้ว่าภาวะตกต่ำของตลาดที่อยู่อาศัยจะฉุดการเติบโตทางเศรษฐกิจก็ตาม
การประเมินดังกล่าวเกิดขึ้นในขณะที่ผู้นำระดับสูงของจีน หรือที่เรียกว่าคณะกรรมการกลาง มีกำหนดสรุปการประชุมสี่วันในวันพฤหัสบดีซึ่งจะระบุประเด็นสำคัญต่างๆ ในอีกห้าปีข้างหน้า
ในมุมมองของปักกิ่ง แรงฉุดรั้งการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้คลี่คลายลง ขณะที่การพัฒนาเทคโนโลยีเป็นเรื่องเร่งด่วนเร่งด่วนกว่าในภูมิทัศน์ทางภูมิรัฐศาสตร์ปัจจุบัน หนิง จู ผู้เขียนหนังสือ 'China’s Guaranteed Bubble'กล่าว สำหรับเขา นั่นหมายความว่าปักกิ่งไม่น่าจะให้การสนับสนุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
หลังจากความกังวลเกี่ยวกับหนี้สินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาหลายปี ซึ่งนำไปสู่การปราบปรามของปักกิ่งสื่อของรัฐบาลจีนได้ออกมาแถลงเมื่อต้นเดือนที่ผ่านมาว่า 'ความเสี่ยงในด้านสำคัญๆ ได้รับการป้องกันและบรรเทาลงอย่างมีประสิทธิภาพ' ตามคำแปลของ CNBC บทความชิ้นนี้เป็นส่วนหนึ่งของชุดบทความที่เน้นย้ำถึงความสำเร็จในช่วงห้าปีที่ผ่านมา พร้อมกับเน้นย้ำถึงความพยายามของปักกิ่งในการส่งเสริมโอกาสทางธุรกิจเทคโนโลยี
ซึ่งเน้นย้ำถึงความแตกต่างเพิ่มเติมระหว่างมุมมองของปักกิ่งกับมุมมองของนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่
'รัฐบาลเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังถึงจุดต่ำสุดแล้ว' จูกล่าว'ผมเชื่อว่า มันเป็นกระบวนการที่ค่อยเป็นค่อยไป และอาจต้องใช้เวลานานกว่าจะถึงจุดต่ำสุด'
https://www.cnbc.com/video/2025/10/23/chinas-fourth-plenum-analysts-expect-focus-tech-tensions-us-grow.htmlการประชุมใหญ่ครั้งที่ 4 ของจีนคาดว่าจะมุ่งเน้นไปที่เทคโนโลยี เนื่องจากความตึงเครียดกับสหรัฐฯ เพิ่มมากขึ้น
ข้อมูลล่าสุดตอกย้ำถึงความแตกต่างระหว่างความเชื่อมั่นของปักกิ่งกับความเป็นจริงของตลาดสำนักงานสถิติแห่งชาติจีน (CBI) เปิดเผยเมื่อวันจันทร์ว่า ภาคการผลิตเทคโนโลยีขั้นสูงเติบโต 9.6% ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2567 ซึ่งสูงกว่าการเติบโตของผลผลิตภาคอุตสาหกรรมโดยรวมที่ 6.2%
อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลดลง 13.9% ในช่วงสามไตรมาสแรกเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ส่งผลให้ภาคส่วนนี้หดตัวต่อเนื่องไปจนถึงเดือนกันยายน การลดลงนี้ผลักดันให้การลงทุนในสินทรัพย์ถาวรติดลบซึ่งเป็นการลดลงเพียงครั้งเดียวเท่าที่เคยมีการบันทึกมา ยกเว้นการระบาดใหญ่ของโควิด-19
นั่นหมายความว่า แม้เวลาจะผ่านไปกว่าหนึ่งปีแล้วนับตั้งแต่ปักกิ่งเรียกร้องให้'หยุดยั้ง'การตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์แต่ยังคงมีสัญญาณการฟื้นตัวเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
ลูลู่ ชี กรรมการของฟิทช์ เรทติ้งส์ กล่าวว่า 'ยากที่จะบอกได้ว่าเมื่อใด'ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำสุด “ประชากรโดยรวม ข้อมูลประชากร สถานการณ์การจ้างงาน และสินค้าคงคลังในตลาดที่อยู่อาศัย ล้วนแต่แย่ลง”
อัตราการเกิดที่ลดลงของจีนบ่งชี้ถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่อ่อนแอในอนาคต ในขณะที่ความไม่แน่นอนเกี่ยวกับงานและการเติบโตของรายได้ส่งผลกระทบต่อความรู้สึกของผู้ซื้อบ้านในระยะใกล้
ราคาบ้านตกต่ำ
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำลงในช่วงสองปีที่ผ่านมายังส่งผลกระทบต่อความรู้สึกของผู้ซื้อบ้าน โดยพลิกกลับจากช่วงหลายสิบปีที่ราคาเพิ่มขึ้นซึ่งเคยเป็นแรงกระตุ้นให้มีการเก็งกำไรอย่างหนักในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ราคาบ้านใหม่ในเดือนกันยายนลดลง 2.7% จากเดือนก่อนหน้าเมื่อเทียบเป็นรายปี ตามการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างเป็นทางการจาก 70 เมืองใหญ่ที่สุดของจีนโดยโกลด์แมน แซคส์ ซึ่งเผยแพร่เมื่อวันจันทร์ที่ผ่านมา ตัวเลขดังกล่าวสูงกว่าการลดลง 2.1% ในเดือนสิงหาคม
โกลด์แมนกล่าวว่า ราคาบ้าน 'รอง' ซึ่งเคยขายไปแล้วครั้งหนึ่ง ร่วงลงอย่างมากถึง 5% ถึง 20% ในช่วงปีที่ผ่านมา โดยอ้างอิงจากข้อมูลทั้งจากทางการและจากบุคคลภายนอก
เมื่อมองไปข้างหน้า ปักกิ่งไม่น่าจะให้ความสำคัญกับนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์มากนัก ไม่ว่าจะเป็นการสนับสนุนเพิ่มเติมหรือการป้องกันการเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์ บรูซ ปัง รองศาสตราจารย์พิเศษที่ CUHK Business School กล่าว
เขาสังเกตว่า แผนระยะหลายปีของจีน เช่น แผนห้าปีข้างหน้า มักจะเน้นไปที่แนวทางใหม่ๆ สำหรับการเติบโต
มาตรการผ่อนคลายที่ประกาศใช้ในเดือนสิงหาคม เช่น การผ่อนคลายข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายรายการในเมืองใหญ่ๆ ไม่ได้ช่วยยกระดับความเชื่อมั่นมากนัก การเปลี่ยนแปลงนโยบายส่วนใหญ่มักเกิดขึ้นในเขตชานเมืองมากกว่าย่านใจกลางเมืองที่น่าดึงดูดที่สุด
S&P Global Ratings คาดการณ์ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นเดือนนี้ว่าจะลดลง 8% ในปีนี้ ซึ่งแย่กว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้โดยระบุว่าการสนับสนุนนโยบายที่อ่อนแอกว่าที่คาดการณ์ไว้ และคาดว่าจะลดลงอีกอย่างน้อย 6% ในปีหน้า เนื่องจากตลาดยังคงไม่สามารถระบุจุดต่ำสุดได้
นอกจากนี้ Moody’s Ratings ยังคาดการณ์ว่ายอดขายบ้านในจีนจะลดลงเพียงหลักเดียวในช่วง 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า
แดเนียล โจว ผู้ช่วยรองประธานและนักวิเคราะห์ของมูดี้ส์ เรตติ้งส์ กล่าวว่า การคาดการณ์นี้อิงจากความต้องการที่ลดลงจากผู้ซื้อที่คาดการณ์ว่าจะมีการผ่อนคลายนโยบาย เขากล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะค่อยๆ มีเสถียรภาพในระยะยาวภายใต้มาตรการนโยบายที่มีอยู่
ผลกระทบทางเศรษฐกิจที่กว้างขึ้น
ภาวะซบเซาของภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงส่งผลกระทบอย่างหนักต่อเศรษฐกิจจีน แม้ว่าบทบาทของภาคส่วนนี้จะหดตัวลงจากผลผลิตมากกว่าหนึ่งในสี่ก็ตาม ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงเกือบครึ่งหนึ่งภายในเวลาเพียงไม่กี่ปีภาคการผลิตและการส่งออกจึงช่วยชดเชยการลดลงดังกล่าว
'เศรษฐกิจจีนยังคงอยู่ในโหมด 2 สปีด โดยการบริโภค/อสังหาริมทรัพย์เป็นเส้นทางที่อ่อนแอ และการส่งออก/การผลิตเป็นเส้นทางที่แข็งแกร่ง' แลร์รี หู หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนประจำแมคควอรี กล่าวในบันทึก 'รูปแบบนี้จะดำเนินต่อไปจนกว่าผู้กำหนดนโยบายจะไม่สามารถพึ่งพาอุปสงค์จากภายนอกเพื่อขับเคลื่อนการเติบโตได้อีกต่อไป'
การส่งออกของจีนยังคงแข็งแกร่งอย่างไม่คาดคิดในปีนี้ โดยมีการเติบโต 8.3% ในเดือนกันยายนจากปีก่อน แม้ว่า การขนส่งสินค้าไปยังสหรัฐฯ จะลดลง 27% ก็ตาม
สำหรับ ภาคอสังหาริมทรัพย์ 'เป็นเรื่องยากมากที่จะเห็นแนวโน้มการเติบโต'ชีกล่าว 'เราเชื่อว่าจะมีนโยบายมากขึ้น แต่นโยบายเดียวไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงสถานการณ์ทั้งหมดได้'
ในที่สุด เมื่อราคาบ้านลดลง เธอก็คาดหวังว่าจะมีผู้ซื้อทยอยกลับเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น
